요즘 정책대출 상품이 많이 늘고 있습니다. 그 중에서 디딤돌 대출과 특례보금자리론 그리고 일반 주담대의 금리중 가장 낮은 대출이 무엇인지 알아보려고 합니다.
1. 디딤돌, 특례보금자리론, 보금자리론, 일반 주담대 금리와 요건 비교 비교
특례보금자리론 금리는 일반형 연 4.22~4.55%, 우대형 연 4.15%~4.45%로 책정돼었어요.
우대 금리를 적용하면 최저 연 3.25%까지 낮아집니다. 한편 지난달 5대 은행이 신규 취급한 주담대 평균 고정금리는 4.32~5.2%, 평균 변동금리는 4.76~5.5% 정도입니다.
특례보금자리론이 출시한 1월과 비교하면 은행 금리는 약 1%포인트가량 낮아진 상황이며, 특례보금자리론은 금리를 추가 인하할 가능성이 낮지만 여전히 메리트가 있다고 평가되고 있습니다.
시중은행 주담대는 소득 및 재직 증빙이 필요하고, 은행이 정한 기준에 따라 대출 한도와 금리가 결정됩니다. 그리고 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받기 때문에 소득과 비교해 일정 비중 이상 대출 못 받는 것은 좀 아쉬운 부분입니다.
특례보금자리론은 기존 보금자리론보다 지원 대상을 크게 넓힌 만큼 소득 및 자산 가액 기준이 없고, DSR도 적용되지 않아요.
기존 보금자리론과 비교해 소득제한 7000만원이 사라졌고 주택가격 상한은 6억원에서 9억원으로, 대출 한도는 3억6000만원에서 5억원으로 늘어났습니다.
2. 디딤돌 vs 특례보금자리론 금리 비교
특례보금자리론은 고금리에 대출이자 부담을 겪는 차주들을 위해 시중은행보다 낮은 연 4%초반의 고정금리를 제시한 것이 특징적인 상품입니다.
이 대출 상품은 최저금리가 연 2%대로 매우 낮지만, 세대주가 무주택자여야 하고 소득 제한이 있어 진입 장벽이 높은 디딤돌 대출의 대안이 될 수도 있어요
3. 일반 주담대 금리
기준금리의 가파른 인상으로 급격히 올랐던 시중은행 주택담보대출 변동금리가 낮아지고 있습니다. 앞으로 기준금리가 하락하게 되면 시중은행 주담대 금리가 더 낮아지는 역전 현상이 나타날 수도 있기 때문입니다.
이러한 장기 대출 상품은 이자 상환기간이 통상 10년 이상이므로 상품별 조건과 상환방식을 장기적 관점에서 선택해야 합니다.
4. 소득별 디딤돌, 특례보금자리론 선택
소득 수준이 높다면 디딤돌 대출보다는 특례보금자리론을 고려할 수 있습니다. 특례보금자리론은 지난달 출시된 이후 7영업일만에 누적 신청금액이 10조원을 돌파하는 등 인기를 끌고 있습니다.
이 대출 상품은 시중은행의 변동금리보다 낮은 금리 수준을 제공하며, 일반 정책금융 상품에 비해 신청 요건을 대폭 완화한 것이 특징입니다.
디딤돌 대출 상품
대표적인 정책금융 상품인 '디딤돌 대출'은 연 2.15~3.00%로 매우 낮은 금리가 가장 큰 장점입니다.
이 대출 상품은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60% 이내에서 최대 4억원까지 대출이 가능합니다.
그러나 저금리 혜택을 받기 위해서는 진입장벽이 높습니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 부부합산 연소득은 6000만원 이하(생애최초, 신혼부부, 2자녀 이상은 7000만원 이하)이어야 신청할 수 있습니다.
또한, 순자산가액이 5억600만원 이하여야 하는 자산 요건도 있습니다.
특례보금자리론 상품
특례보금자리론은 소득 증빙이 필요할 수도 있지만 일단 신청에는 소득 제한이 없습니다. 소득 수준에 따라 대출 금액을 결정하는 규제인 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되지 않습니다.
이러한 이유로 수도권에 거주하는 맞벌이 부부가 디딤돌 대출의 소득 요건을 맞추지 못하는 경우가 적지 않아 이들의 대출 수요가 특례보금자리론에 몰리는 것으로 분석됩니다.
또한, 특례보금자리론은 주택을 소유하고 있는 경우에도 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 주택 구입을 통해 일시적으로 2주택자가 된다면 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
특례보금자리론의 금리는 일반형이 연 4.25~4.55%, 우대형이 연 4.15~4.45%로 책정되었습니다. 우대금리를 적용하면 최저 연 3.25%까지 낮아집니다.
현재 시중은행 주담대 금리가 최고 연 6%대인 점을 감안하면 이보다 최고 3%포인트 수준의 금리 인하 혜택을 받을 수 있습니다.
시중은행 주담대는 소득과 재직 증빙, 각 은행이 정한 기준에 따라 대출 한도와 금리가 결정됩니다. DSR 적용을 받기 때문에 소득에 비해 일정 비중 이상의 대출을 받지 못하는 것은 한계로 지목됩니다.
5. 소득별 디딤돌, 특례보금자리론, 일반 주담대 금리 비교
저금리 기조에서는 변동금리가 더 유리할 수도 있습니다. 특례보금자리론의 기본금리는 4%대로 대출기간 동안 변동이 없는 고정금리 방식입니다.
그러나 시중은행의 주담대 변동금리는 더 낮아질 여지가 있기 때문에 앞으로 금리가 하락하게 되면 상황은 바뀔 수 있습니다.
한국은행 조사에 따르면 연간 주담대 평균 금리는 금리 인상기 전인 2020년에는 2.50%까지 내려갔습니다.
대출금리가 5.23%에서 2.50%까지만 낮아져도 대출이자가 절반 가량 줄어들기 때문에 저금리 환경에서는 특례보금자리론을 선택한 차주가 더 많은 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
하지만 이러한 가정에도 변수가 있습니다. 대출기간이 20~30년으로 장기이므로 금리 상황은 몇 년 간격으로 언제든 뒤바뀔 수 있기 때문입니다.
앞으로 금리가 하락세로 전환한다고 하더라도 몇 년 후에 다시 오를 수도 있기 때문에 주담대 변동금리가 무조건 유리하다고 보기는 어렵습니다.
이때 특례보금자리론에는 중도상환수수료가 없다는 점을 기억해야 합니다. 몇 년이 지난 후에 특례보금자리론에 비해 다른 대출상품의 금리가 현저히 낮게 하락한다면 중간에 특례보금자리론을 상환하고 다른 선택지를 찾을 수도 있을 것입니다.
정책금융 상품의 금리가 낮긴 하지만 일반 금융상품들도 은행과의 거래실적 등에 따라 우대금리가 적용되므로 주거래은행과 우대금리 여부 등을 잘 확인할 필요가 있습니다.